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                          当小区难以挽回地走向衰败

                          当小区难以挽回地走向衰败

                          本文来自微信公众号:黔财有话说(ID:gh_2da88ac3953e),作者:塞冬,标题图来自东方IC


                          本文先从两个小?#36866;?#35828;起,第一个是塞冬自己的:


                          塞冬的第一套房购于10年前,位于一个90年代末建成的普通小区,入手时房龄12年,以?#26412;?#24066;场的标准还不算太老。当年买房时把北四~北五环的相似小区基本转了一圈,最后为了能长期自住,选择了一套面积不大的小三居,入住前也完全推倒重装了一遍。


                          但长期自住的打算并没有坚持太久,这套房在满五不久后就换掉了,出手时的房龄是17年。换房的原因也简单——小区环境在日益恶化,且经过努力后发现没有挽回的可能


                          这套房是塞冬的婚房,回想起来蛮有感情。小区是?#26412;?#26412;地小开发商所建,也是前业主在十多年前的婚房,十几年过去后,开发商已不见踪影。


                          小区的物业公司是由破产地方国企重组而来,主要目的是解决大龄职工再就业,物业费1块2,算?#26412;?#21516;类小区正常水?#20581;?/p>


                          在多年?#26696;?#20837;住时,这个小区就已开始陷入恶性循环:物业服务质量下滑—拖欠物业费—物业继续恶化,逐渐突破能正常运转的底线:


                          • 绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。


                          • 暖气?#38706;?#19981;达标,取暖费和物业费一样陷入恶性循环。


                          • 楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。


                          • 门禁虚设,街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。


                          • 垃圾清运不及时,打扫和清洁处于半?#34987;?#29366;态。


                          • 电梯接近寿命极限,且无法给出更换方案。


                          如果说绿化、暖气、垃圾等都可以忍(毕?#25925;?#21313;多年的老小区,要求不能太高),那么“安全”则是一条底线。一方面电梯寿命将至,另一方面部分业主遭到入室偷盗,大家开始在群里讨论解决办法。


                          在搬走的前一年里,塞冬和几位热心业主一道,尝试进行小区自救,最终的结论是——这条路极难走通,成本太高,不如努力攒钱换房。


                          以换电梯为例:换电梯需要提取公共维修基金,提取公共维修基金需要成立业委会,而成立业委会则需要成功召集由?#35805;?#19994;主参加的业主大会。且业委会成立后,还需要2/3业主同意,才能动用公维基金。


                          开业主大会难、成立业委会难,这是一个普遍难题。下文是一位?#26412;?#25919;协委员在今年?#20132;?#26102;的相关建议,文中称:


                          “在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,?#26412;?#20381;然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。”


                          来源?#32597;本?#25919;协网站:http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html


                          大部分小区没有业委会,所导致的问题就是:


                          • 一方面,小区老化需要提取公共维修基金进行维修。


                          • 另一方面,绝大部分公维基金处于无人提取的状态,许多都是以极低的活期利率存放在银?#23567;?#32780;这已经是十多年的老问题,许多委员代表连年提案,但?#20004;?#32570;乏合适的解法。


                          来看一些老新闻:


                          “43亿元只是商品房部分的公共维修基金,如果算上部门单位盖的房,基金的总额超过140亿元。公共维修基金是每个业主交纳的,这?#26159;?#30340;所有者是单个业主,但单个业主本身没有管理和处置这?#26159;?#30340;权利。


                          现在?#26412;?#22823;批商品房是1998~1999年房地产热后?#31169;?#30340;,时间都不长,以一栋楼70年设计使用年限来说,?#36141;堋?#24180;轻?#20445;?#19981;会面临中修、大修等问题,但再过几年,就会出现比如电梯,每半个月需要检修,平均10年就要更换一部新的,这?#21490;?#29992;就不小,至少10来万元,如果没有公共维修基金到时谁来付?”


                          ——《43亿公共维修基金 为何交钱容易用时难?#32602;本?#29616;代商报,2005年


                          ?#26696;?#25454;?#26412;?#24066;建委公布的数字,从2000年2月到2004年底,全市共归集商品住宅维修?#24335;?3.35亿元,2001年4月到2004年底共归集房改房维修基金27.99亿元,两项合计达71亿多元。这笔基金存在银行专?#27809;?#22836;,以活期利?#22987;?#24687;。”“同时从市建委传来消息,这71亿元的维修基金,?#20004;?#27809;动用过一笔。”


                          ——《70亿维修基金的困惑?#32602;本?#30005;视台,2006年


                          “?#26412;?#24066;物业管理处负责人表示,截至2015年2月底,?#26412;?#24066;公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面,2013年?#26412;?#24066;一共有143个社区用了1.16个亿,2014年用了3个亿,2015年用了3个亿,从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月,该项基金一共使用了15.5亿元人民币。”


                          ——《?#26412;?#20844;共维修基金缴存总额近400亿 使用率不足5%?#32602;本?#38738;年报,2015年


                          为了能召开业主大会、成立业委会,解决电梯更换问题,塞冬几年前在12月的寒风里,和几位热心业主一起在小区摆摊、入户发传单号召业主?#20301;帷?/p>


                          在热心业主们付出了很大的精力?#32479;?#26412;,勉强收集够签名,准备走流程的同时,大家也同步和物业公司进行了座谈,还和周边小区业委会进行了沟通。


                          一系列讨论沟通后的结论更令人失望:


                          • 这个由国企下岗职工组成的草台班子物管公司,可能就是在当前物业费水平下,市面上能请到的最靠谱公司。虽然服务质量不达标,但大都是正经人,好沟通、讲规矩。


                          • 如果把当前物管公司赶下台,在保持物业费不变的情况下,能请到的只能是地头蛇灰产性质的、毛利更高、服务更少的垃圾公司。


                          • 想要让小区环境保持在较好水平,唯有大幅提升物业费,聘请品牌物管公司入驻,而这是不可能推得动的。


                          • 在现有框架下,业委会的组建?#36879;难 ?#29289;业公司的更换,大多数时候只能沦为换汤不换药、劣币驱逐良?#19994;?#21033;益游戏。


                          当时附近有一个2004年建成的小区,成功建立了业委会,也成功更?#36824;?#29289;业,在周边小有名气。大?#20197;?#20102;这个小区的业委会成员聊了一宿,最后发现,业委会的更替、分?#36873;?#29978;至“真假业委会”是?#39029;?#20415;饭,物业的交接过程也几经周折。


                          而在三年前,这个小区的再一次物业更替也引发过一次小小的恶性?#24405;?#21644;网络舆论。按一位业主朋友的说法——无论怎么换来换去,业委会和物业都是垃圾。


                          最终,在摸清了整个流程不可行之后,塞冬?#25925;?#36873;择了换房,换到了一个由大开发商修建的次新小区,这个小区算是片区里的标杆性次新盘,一直以高品质物管著称。


                          然而,2019年已是这个小区生命周期的第10个年头,各?#25351;?#21521;循环的苗头也开始出现。相信再过几年,这个小区的物管水平和整体环境也将在下坡路上加速前进。


                          下面是塞冬近几年为自己和朋友看房时所拍的一些照片,翻了很久网盘翻出来的。


                          下图是海淀区某塔楼小区,房龄15年,均价9万8(链家最新小区均价,下同),电梯老化,停用了1部:




                          海淀区某板楼小区,房龄16年,均价6万2,绿地被车位?#32456;跡?/p>



                          东城区某学区房,房龄17年,均价10万8,绿地被车位和垃圾?#32456;?#27526;尽,小广告泛?#27169;?/p>




                          以上都是十多年房龄的“老房?#21360;保?#21508;?#27835;?#39064;已经集中爆发。


                          对较新的小区来说,基本功能还没出大问题,不好的苗头刚开始从一些小?#38468;?/strong>暴露出来。下图是一个2014年交房的次新小区,是塞冬同事结婚时买的,最近听同事说,他们业主群里对物业的不满正在发酵。


                          这是5年前交房时的照片:



                          这是今年朋友发来的照片,5年后草坪已逐渐裸土化。




                          下图是海淀区软件园均价近9万的品牌开发商次新小区,在其11年房龄时时,许多绿化带已接近半?#28023;?/p>



                          下图是一个交房不到5年的小区,草?#21644;?#25481;后,被替换为丹麦草。对大部?#20013;?#23567;区而言,交房时整齐的草坪—>5年后稀稀拉拉补种一些?#36141;的?#25805;品种—>10年后彻底没人管,这是一个常见现象。



                          最后是一个交房12年的小区,在几年前曾算是“区域次新标杆?#20445;?#22914;今均价7万5,小区水系成了图中这样?#21360;?#36825;其实还算不错了,周边房龄10~15年的小区,水系在几年前就已基本干枯。



                          通过塞冬这十来年的看房经验会发现,绝大多数小区都在无法挽回地走向衰败:


                          • 首先是容易被破坏、并且需要?#20013;?#25237;入成本的绿植、草坪和水系。


                          • 然后是门禁、电梯等机?#20498;?#20214;。


                          • 最后就是整个公共空间的无序和失控。


                          高层住宅的设计使用年限通常是50年,而大多数小区在20年房龄时就已破得不成样子,折旧速度过快,且难以逆转。于是人们会发现:想要一直生活在较好的小区环境中,唯一的解法就是不停换房,这样的成本无疑是高昂的。


                          再举两个区域性的例?#21360;本┑难?#36816;村和方庄。这两个地区是25~30年前?#26412;?#26368;早的现代化高层住宅片区,是?#26412;?#21830;品房的的发源地,也是曾经的?#26412;?#23500;人区,在90年代初?#32479;?#21040;过每平米大几千~近万元的高价。


                          十六年前,刘晓庆房产拍卖时,其大部分房产都位于亚运村的?#19981;?#21271;里秀园小区。在我买第一套房时也曾看过这个小区,10年前这个小区基本就是“老房?#21360;?#30340;面貌了,当时的房龄不过十几年。


                          来源:http://ent.sina.com.cn/s/m/2003-01-05/1129123703.html


                          20多年过去后,这两个片区里修建于80~90年代的高层塔楼基本已沦为“破旧”的代名词。10年前,塞冬就已见识过亚运村30层老塔楼电梯停摆、居民们只能爬楼梯的场面——大家有心去查查老新闻的话,这样的例子是不鲜见的。


                          如今,无论是北四环?#38590;?#36816;村?#25925;?#21335;二环的方庄,虽然生活配套都比较完善、交通也很便利,但因为住房普遍相对老旧,?#23478;?#25104;为房价较“洼”的区域。


                          从富人区到价格洼地,只用了住房寿命?#35805;?#19981;到的时间。


                          有拯救小区成功的正面案例么??#23567;?#37027;就是本文要讲的第二个?#36866;攏?/p>


                          有一位师姐是塞冬的偶像,她get的成就很多:省高考状元、非常年轻?#38590;?#20225;部门领导、两位孩子的?#30422;住?#20174;?#36164;?#36215;?#19994;?#22810;套一线城市房产的拥有者——然而相比于这些而言,师姐拯救自家小区的成就才是我最佩服的。


                          这位师姐有一套自住用的一线城市顶级学区大四居,房龄过了15年,同样面临更换电梯和保持小区品质的难题。


                          经过?#20013;?#20004;年的“斗争?#20445;?#36825;位师姐成功领导业主们成立了业委会、走通了更换物业公司的流程、走通了投票提升物业费的流程、成功引入一线品牌物管、并将电梯更换为知名大品牌。


                          这其中的每一步都面临着来自前物业公司和大量业主的阻挠和敌对:流程被质疑、投?#21271;?#24178;扰,但最终各项提议都涉险通过,成为很罕见的阻止小区向恶性循环发展的案例。


                          通过聊天记录来感受一下换电梯的过程:







                          不管过?#28120;?#26679;艰辛,师姐的小区?#25925;腔?#24471;了新生,而这一成就的达成,也和这个小区的特点分不开:


                          • 一线城市核心区域顶级学区房,处于换房食物链顶端,是绝大多数人置业的终点,退无?#36175;恕⑻游蘅商印?#32972;水一战,大多数业主都有强?#19994;?#38459;止小区衰败的诉求。


                          • 有钱且有闲业主多,有足够精力和反对者们(包括大量业主)做长期斗争


                          这两个其他小区难以拥有的特点,就是打破?#40092;?#39764;咒的关键,后面详细阐述。


                          讲完这两个?#36866;攏?#25105;们来仔细推理一遍业主们难以阻止小区过快折旧的逻辑


                          首先,由于独特的土地制度,我国是世界上极少有的以高层住宅为主的国家,具体可见:《我们并不是“命中注定要住?#23548;?#30340;房?#21360;薄貳?/p>


                          不只是头部城市面临红线约束,二三线、甚至小县城的情况都是类似的,如今全国各地小县城的新建住宅许都是30层以上的超高层。


                          塞冬?#32435;?#30340;某二线、三线城市新建超高层住宅:





                          以内陆某中心城市为例,2018年户籍人口1476万,常住人口1633万,“管理人口”2128万。这样一个2千万级的大都市,其2017~2021年的五年住宅用地供应规划中,排除掉棚改回迁房和农村宅基地,每年新增650公顷左右,相当于2.5*2.5公里


                          再看另一个内陆中心城市的供地情况,其人口规模和上面这个城市是类似的。从2012年到2018年,这个城市的各类供地指令性计划如下表所示,可以感受一下住宅用地的低比例



                          一位师兄到西南某省小城?#26032;?#28216;,感慨这个只有30万?#35828;?#24066;府所在地,新建小区基本都是大高塔楼。为?#31169;?#37322;这个问题,塞冬详细查阅?#20284;?#22303;地规划数据:


                          常住人口30多万的市府所在地,从2015到2020年的整整6年时间里,总共(注意不是每年)只能新增1.37平方公里城乡建设用地(包括农村宅基地),其中能?#24066;?#26032;增的城镇住宅用地只相当于一个700米*700米的正方形。


                          于是,哪怕是人口不多的边陲小城,想新建住宅大多也只能通过拆旧建新、提高容积率?#35789;?#29616;,对于极其有限的新增用地,也必须尽可能地集约使用。


                          一方面是土地政策让住宅只能向垂直方向发展,另一方面就是各地新建城区普遍采用大街区制,这让高楼层大体量小区成为主流,1000户算正常,2000户不稀?#20445;?#23567;区公共空间总量大。下图是某中部城市的新城区,感受下小区的楼层高度和街区尺度。





                          大尺度、封闭式、高楼层小区也不是没有优点,比如:


                          • 封闭管理,社区安全性相对有保证。


                          • 土地利用集约,社会整体物流效率高。


                          • 能构建大尺度绿化、水系、广场和游乐设施,这是独门独户小院子比不?#35828;摹?/p>


                          在土地私有制国家,这样的小区通常?#25925;?#24066;区的稀缺品,价格相对较高。但这得建立在一定基础上——需要充足的公共经费进行维护,维护到位就是豪宅,维护不好就是贫民窟


                          香港最低小时工?#36866;潜本?#38750;全日制最低小时工资的2.5倍,物业费则高达京沪的5~10倍。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15~30元每平米,新建小区约40~70元每平米,50平的港式普通住房一个月要交大几百甚至两三千元物业费——其结果就是香港30年房龄的小区?#36130;?#36941;比大陆10年的小区更新。


                          高房价+高物业费给香港群众带来了沉重的住房压力,但这也是土地集约模式下高层住宅小区的必然。


                          理论上,虽然大尺度高楼层小区的公共空间体量大,但业主数量也多,在套均建筑面积一样的情况下,想达到相似的折旧速度,户均经费是大大低于独栋住宅的。


                          但是,独门独?#21644;?#20837;再多是自己独享,而大型小区所有权过于分散,容易导致公地悲剧。就像“三个和尚没水喝?#20445;?#19968;千个住户更容易出现谁也不想管、谁也不负责的状况。


                          不同公共设施有不同的折旧周期:


                          • 在北方地区,草坪2~3年不更换基本会成片枯死,?#25103;?#19981;换就是成片杂草,相对还能凑活。花草树木如果得不到定期补种,几年后基?#23616;?#21097;下大型乔木和万年青。


                          • 游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁、楼顶防水,5年左?#19968;?#22351;或旧,10年不维护?#32479;?#20026;传统意义上“老房?#21360;?#24180;久失修的模样,哪怕此时仅过去房屋寿命的20%。


                          • 电梯保养得当的话,使用20~30年没问题。但国内绝大部分小区的电梯都没得到足量保养,?#35805;?5年就基本?#29615;?#20877;用、必须更换,这是第一笔大额支出。


                          • 周期再往上,就涉及公共管道/水池的达寿?#36879;?#25442;,乃至房屋本体结构的加固。


                          另外,就是需要根据人力成本逐年递增的劳动密集型服务开支:路面楼道定期清扫、公共设施定期清洁、垃圾定期清运、保安保持基本数量和战斗力、公共上下水设施/消防设施/公共管道定期检查?#21462;?#36825;些都可换算成人力*相关行业的年平均工资。


                          塞冬看过的房龄10多年的小区,这些服务大都维持在最低水准,一些已经突破底线,垃圾问题、脏乱问题非常严重。


                          封闭式高层小区要想得以正常运转,就必须抛弃各扫门前雪,建立一套集体治理机制:


                          一、有机制能诞生一个大多数业主都认同的公共服务标准。


                          二、有机制能保证每户业主都缴纳足够该标准得以施行的公共经费,哪怕他并不认同


                          三、有机制能保证该经费随着通胀和人力成本同步提升。


                          四、有机制能保证服务提供者能不折不扣、保?#26102;?#37327;地完成工作。


                          五、最后,还要有机制能保证公共设施和公共空间的折旧速度不被人为加速。


                          通过?#40092;齜治?#21644;案例我们会发现,这几个条件?#25216;?#38590;达成。现实中的真实情况往往会是这样:


                          一、上千户业主的组织成本太高,且组织者几乎是义务劳动。大部分小区连走过场式的法定业主大会都开不起来,?#36879;?#19981;要说能诞生多少共识——这些流程塞冬都跑过,最后选择了放弃。


                          不同业主对服务标准的诉求差异极大,有的要求很高,希望?#21024;弧?#25972;洁、有秩序有档次,甚至超出了小区业主的平均承受能力。有的则是无所谓,最好不交钱也别维护,等实在扛不住了就等着财政统一进行老旧小区翻新。


                          以塞冬的老房子为例,有的业主希望能把1块2的物业费提升到2块5甚至3块以上,聘请品牌公司入驻,彻底改变小区面貌,提升小区房价。有的则希望物业费下降到5毛,甚至最好把物业公司赶走,组建“老年志?#20184;印?#26469;接管小区。


                          市面上还真有业主自我管理的例?#21360;?#26469;看一个《钱江晚报》的新闻,这个小区的位置很好,房龄15年,以大户型为主,建成时算是蛮高档的。从2011年开始,这个小区开始尝试自我管理,最后证明是条死路:


                          来源:http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml


                          下面是一些节选:


                          刚开始那段时间,大?#19968;?#26497;性?#24049;?#39640;。那时业委会从外面找了大概10个保安和6个保洁人?#20445;?#25910;收垃圾,维护安保。


                          从第三年开始,保安和保洁人数越来越少。“绿化越来?#35762;睿?#35201;么野草杂生,要么无人打理而干枯。”


                          一些业主只能自发拿皮管将家里的水接出来,从楼上往下浇水。这些人手法不专业,乱剪一气,好几棵原本郁郁葱葱的大树受不了这般折腾都死了。


                          有时候收垃圾的没来,垃圾桶满得一塌糊涂,业主只好自己运出去。平时就生活在这种环境里,我已经受不了了。


                          园区有多处墙面、墙顶出现风化、脱落;多处单元门存在电线私拉乱牵;多处消防栓消防水带、枪头等必备零件缺失,灭火器瓶体、充灌气体过期;楼顶消防栓无压力,且无法出水等?#21462;?/p>


                          ——《自力更生六年,景?#33108;?#22253;坚持不下去了?#32602;?#38065;江晚报,2017年


                          2018年,这个小区重新聘请了物业公司,开始正规化管理。在此后的相关报道中,有业主因为物业回归而直接提价50万(大户型、好地段、次新设计,都是大几百万的房子)


                          二、即便能诞生大部分人认同的共识,也难以对其他业主产生约束力


                          ?#25925;?#20197;塞冬的老房子为例,由于对物业不满,一些业主长期拒交物业费,物业公?#22659;?#35797;去法院起诉。最后由于走法律流程成本较高,物业选择了和解,欠费业主补缴了5~7成不等的物业费。许多?#35828;?#30693;消息后也去找物业理论,希望物业费能打折,还真有人成功了。


                          这个例子可能不太好,因为大多数业主不愿交物业费是有原因的,错不一定在业主。这里想说的是——由于业主太分散、单个案例金额不大、通过法律流?#22871;?#31350;成本太高,因此不管理由是否正当,只要有人坚决反对(不管是否有理),那他大概率不会受到损失、?#25442;?#33719;?#32654;?#30410;。


                          小区作为一个集体,想要实现良性循环,业主就必须?#26800;?#19968;定义务,这种义务不只?#21069;词?#20132;纳物业费,还需包括——参加业主大会、参与相关流程、提出意见建议、监督业委会。


                          现实中,不接受共识、不履行义务没有坏处只有好处,而接受共识、履行义务却只有成本而无法获益,这样的良性循环就无法建立。


                          三、物业费一旦被确定下来,基本就会伴随终身。无论回迁房、普通小区、?#25925;?#35946;宅小区,由于?#40092;?#19968;、二?#20132;?#21046;走不通,想要让物业费跟随通胀同步上涨也成为不可能,其结果就是能购买到的服务逐年减少。


                          当然,整个过程不会那么简单。通常而言,当?#24335;?#19981;足时,最先发生的是物业公司利用业主的公共资源挣钱——停车、广告、小区空间对外营业开放等等,这也是如今业主和物业的矛盾焦点之一。


                          以塞冬现在的小区为例,该小区10年前交房,物业费2块5,在当时算比较高的,物管质量也一直算有口碑。10年过去后,这个价格只能算中等,当年的高标准服务也在一项项消失。


                          5年前,当时的业委会发起过涨30%物业费的运动,最后被业主们抵抗成功,业委会也从此有了”和物业公司勾结“的骂名。


                          那么物业到底缺钱么?塞冬初步估算过,如果考虑到各式各样的增收措施,实际上目前的物业费能达到4块钱一平米,并不算低,物业费确实没必要提升。


                          但需要注意的是,不提升物业费的背后是业主公共资源的变现,?#23616;噬鲜?#25343;小区品质换钱。当这种变?#26234;?#21147;被榨干后,矛盾?#25925;腔?#20984;显出来,继而继续加剧业主、物业、业委会之间的不信任,让”提价保质?#26696;?#21152;成为不可能。


                          四、理论上,物业公司接受业委会监?#20581;?#19994;委会接受业主大会监?#20581;?#19994;主们讨论确定服务标准并?#35789;?#20132;纳物业费,物业公司认真履行职责,服务不达标就被炒掉——这是我国法律法规所期望达到的理想模式。


                          根据上面一、二、三步的?#27835;觶?#36825;一模式中的大部分?#26041;?#37117;是失效的,其实现基础就不存在,想达到目标也?#32479;?#20026;奢望。


                          我们理想一点,假设?#40092;?#35832;多?#34903;?#37117;经过不懈努力走通了,就像那位师姐一样——业委会得以成立、提价方案得到通过、品牌物业成功引入。当正向循环的苗?#25151;几?#29616;时,?#19981;?#23384;在很大隐患:


                          • 义务劳动的业委会难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督物业公司。


                          • 高度分散、极难组织的业主们也难以长期有时间、有精力、有专业能力去监督业委会。


                          业委会是很少有领工资的,相当于是几个人义务劳动、上千户家庭受益。在这样的机制下,牵头成立业委会的要?#35789;?#20048;于奉献的热心人,要么就难免没有利益动机。


                          在现实中,固然不乏?#36861;?#24335;的业委会成?#20445;?#20294;“和物业勾结”也很常见。就算真的是?#36861;媯?#20063;很难自我证明,最后就是劣币驱逐良币、有动机的驱逐纯理想的、无所事事的驱逐专业能干的。还在上一个老小区时,和周边小区的业委会成员座谈,基本都面临这样的问题。


                          业主不信任业委会和物业、业委会无法有效监督物业,让业主们有钱也不愿意交钱。


                          有一次业主群里聊了很久,大部分业主都明白10年不变的物业费不是长久之计,时间长了肯定影响小区品质,并最终影响房价。相比于房价波动而言,物业费纯属毛毛雨,但大家不愿提升物业费的理由也很简单:


                          “?#28909;?#26080;法有效监督物业,物业干多干少纯凭自觉,那么物业费涨了活儿不多干,能拿它怎么办?”


                          “业委会监管?”——都是一条裤?#21360;?/p>


                          “重选业委会?“——选来选去都一样。


                          ”群里热心人重组业委会?“——大家?#24049;?#24537;,你?#24515;?#19978;吧。


                          塞冬和许多朋?#35759;?#32842;过这一话题,大家业主群里的结论都差不多:一番讨论下来,只能默默攒钱准备下一?#20301;?#25151;。


                          五、最后,有这么一个基本定律:公?#36130;?#30340;折旧速度,取决于这个群体中破坏性最强的那部分,而不取决于群体平均水平,而维护公?#36130;?#25152;需的开支,则取决于群体的平均支付意愿。


                          于是,一旦破坏性强的那一小撮人不受到?#22836;#?#20844;?#36130;?#23601;将以超常规的速度破损下去。


                          举个栗子:塞冬的小区有一块很大的草?#28023;?#20960;年?#26696;?#20837;住时,草坪品质很好很整齐。从去年开始,几位?#39029;?#24320;始带着小孩在草坪上踢球,只用了一年功夫,这块草坪就全秃了:



                          前段时间物业重新翻土播种,养护了一个月才让草坪重新修?#30784;?#38382;了问工人师?#25285;?#36825;一波操作下来平均每平米要14块钱,相当于小区群众花了大几千块为几个人支付踢球场地费。


                          少数人破坏、所有人买单,这是大家普遍面对的现实。


                          如今超高层住宅遍地,如果一栋楼有30层,每层4户就是120户,如果是塔楼则会多达几百户。假设不守规矩的业主比例低至1%(实际不可能这么低),那么电梯里出现狗屎狗尿、单元门被人为破坏、楼道被随意图画、公共空间被堆放杂物乃至被圈占、绿地植被被?#24525;づ收郟图负?#26159;一?#30452;?#28982;。


                          小结一下就是:


                          • 规模庞大的高密度大尺度小区、高度分散的所有权结构,让建立在义务和热心基础上的业主自组织难以启动、难以?#20013;?#32570;乏专业性,无法互信、无法正循环。


                          • 就算自组织开始运转、业主们达成共识,也缺乏相应机制去保证这一共识被所有业主遵循,缺乏对漠视集体利益、有损集体资产的?#35828;某?#22788;机制,并最终让所有努力崩塌。


                          这一问题该怎么破解呢?现实中有这么几种途径:


                          1. 财政买单:


                          ?#26412;?#36817;年来在大力推进老旧小区改造,包括抗震结构加固、保暖防水铺设、上下水管道更换、外立面重漆、地面道?#20998;?#38138;、大门楼道翻新,许多小区效果显著,里里外外焕然一新。


                          这一政策主要针对90年代以前修建的、30年以上房龄老小区。1997年时,?#26412;?#22269;有建设用地上的住宅总建筑面积是12451万平米,约等于现在的1/4(更老的数据没?#19994;劍?/span>。


                          也就是说,目前参与改造的小区只占?#26412;?#20303;宅建筑面积的一小部分,是多数人为少数人买单,而?#19968;?#26412;都是结构相对简单的4~6层板楼,翻新维护成本不太高。


                          再过10年,当?#26412;?#22823;规模建设时期的高层住宅逐渐超过30年房龄时,需要翻新的建筑面积总量、以及需要翻新的高层住宅的结构(如电梯更换),对财政?#24335;?#23558;会是极大考验。


                          2. 棚户区改造:


                          近年来全国各地如火如荼的棚户区改造,相当于一次性解决老房子折旧问题。其?#23616;适?#23481;积率大幅提升,新住户和财政一道为原住户买单。而当近年来新建的超高层住宅?#31995;?#21518;,容积?#31034;?#26080;法再提升,缺乏拆旧建新的可行性。


                          相比于中小城市而言,一线城市要提前20年左?#21307;?#20837;高层楼房时代(80年代末~90年代初开始)。如今一线城市高层住宅折旧过快、翻新困难已是普遍状况,这些景象未来也将在中小城市大规模上演,特别是各地小开发?#25506;?#35774;的高层住宅。


                          3. 开发商预设提前量:


                          近年来,大城?#34892;?#22810;新建小区的物业费都提升至5元以上,许多达到7~10元。一方面是劳动人口红利减少、人力成本大?#29301;?#21478;一方面也是出于“一旦设定就无法改变”的现实,为未来预设提前量。随着我国年轻劳动力的大幅减少,未来各小区竞争服务人员的态势会愈演愈烈。


                          如果经济正常发展,10年后,一二线城市的人均GDP将达到如今香港的七八成(3万~3.5万美元),而届时大陆大城市的物业费只有当前香港同档次小区的1/5~1/10。这样的物业费水准、哪怕预设提前量,也很难支撑未来的实?#24066;?#27714;,届时矛盾还会更加突出。


                          一个让人感到讽刺的事实是——在很多时候,唯一有动力也有能力减缓小区折旧的,是少部分打算做长期生意的品牌开发商及其物业公司。


                          业主自组织的道路无法走通,就只能依?#31354;?#19968;小部分开发商希望打造品牌的主观能动性——哪天这种能动性消失了也毫无办法。


                          4. 小区治理行政化:


                          现在许多城市都开始试点在社区设立“社区环境和物业管理委员会?#20445;?#19968;些物业公司领导还被纳入了社区党组织。“环物会”在?#23616;?#19978;就是社区牵头,部分替代业主大会的职能,以更有效行使对业委会和物业的监督管理。


                          与此同时,提取公共维修基金的流程也在简化,一些地区设立了提取公维基金的“应急机制?#20445;?#20986;现如电梯更换等严重问题时,由社区牵头联系相关机构提取基金、申请补贴,高优解决。


                          业主自组织失效后,就只能由行政力量牵头、财政?#24335;?#34917;贴、常设机构监督,来解决一些老大难问题。


                          来源:http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml


                          来源:http://www.bjhdnet.com/haidiannews/109978/4674016/index.html


                          在塞冬看来,对大部分小区而言,这种模式甚至还可以走得更远一些——物业费财政化、基层政府牵?#20998;?#23450;标准、购买服务并予以监?#20581;?/strong>


                          就类似新加坡组屋的S&CC(Service and Conservancy Charges,服务与维护费),由各市镇委员会(Town Council)制定收费标准(跟随需求上?#29301;?/span>、保证征收、聘请物业公司并对其服务进行评定。服务内容包括例行的清洁绿化以及长周期的电梯和外墙更新。同时?#19981;?#25509;受财政补贴并对特定家庭进行费用返还。


                          普通小区财政化/行政化,高端小区市场化——这恐怕是比?#25103;?#21512;我国国情的一种思路。


                          最后对全文做个总结:


                          特有的土地政策让我国无论大城?#35874;故?#23567;县城,都逐渐形成了以封闭式高层小区为主的住宅结构。


                          物权高度分散、业主自组织困难、缺乏权责机制等等,?#27809;?#20449;极难建立、也让法律法规中期望实现的小区治理模式在事实上空转。


                          大家都希望自己居住的小区能有良好的环?#22330;?#23613;量慢点折旧,绝大部分人也愿意为之买单,却只能眼睁睁地看着小区快速破败下去而无能为力。


                          50年的设计使用寿命,却只有5年最多10年的良好运行期,10多年房龄?#32479;?#29616;出衰老的疲态,这造成了社会资源的极大浪费,也严重影响大部分?#35828;?#29983;活质量。


                          如何能探索出一条适合我们的社区治理模式,这是个重要课题。我们不仅需要强大生产力造就的巨量新小区,还应该让它们成为没有那么多烦心事、可以长期居住的?#20197;啊?/p>


                          希望这一天能早日到来。


                          本文来自微信公众号:黔财有话说(ID:gh_2da88ac3953e),作者:塞冬,标题图来自东方IC

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                          说点什么
                          排球少年漫画音
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